Налогообложение при ведении арендного бизнеса
_______________________________
Коммерческий директор компании "Деловой Новосибирск" Марина Белых (Лысенко) о налогообложении при ведении арендного бизнеса частными инвесторами:
"Выбирая коммерческую недвижимость в качестве объекта для инвестирования, необходимо учитывать затратную часть арендного бизнеса для грамотного расчёта окупаемости своих вложений.
К таким затратам относятся:
- коммунальные и эксплуатационные платежи;
- налог на недвижимость;
- оплата работы бухгалтера, инженера, юриста, управляющего, брокера;
- налог на прибыль.
В зависимости от объёма и типа коммерческой недвижимости, а также способа управления, эти затраты могут как увеличиваться, так и уменьшаться.
В частности, если мы говорим, о крупном складском комплексе или торговом центре, то все вышеперечисленные расходы будут в полном объёме возникать у арендодателя, и они требуют скрупулезного расчёта.
Если речь пойдёт об инвестициях в небольшие торговые помещение формата street retail (инвестиции, которые занимают основной портфель заказов на рынке), то затраты заметно сокращаются.
Сегодня разберём один из основных затрат - это налог на прибыль при ведении арендного бизнеса частными инвесторами (физическими лицами).
Рассмотрим варианты сдачи в аренду недвижимости и размера налога.
1) Сдача в аренду от физического лица и оплата налога на доходы (НДФЛ).
Наименее выгодный вариант, так как размер налога на доход физических лиц составляет 13% от получаемый арендной платы. Используется крайне редко, обычно временно до момента регистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя.
2) Сдача в аренду от индивидуального предпринимателя на упрощённой системе налогообложения (УСНО).
Вариант, когда физическое лицо регистрируется в налоговой в качестве индивидуального предпринимателя и, зачастую, выбирает наиболее оптимальное налогообложение – упрощённую систему.
Стоит отметить, что упрощенная система налогообложения доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017 года), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100 человек.
При этом "упрощенка" это не всегда привычные 6%.
Есть два вида:
- "доходы-расходы" (15% от выручки, уменьшенной на затраты);
- "доходы" (6% от выручки, то есть всех поступлений!).
Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко, поэтому предприниматели и выбирают систему "доходы".
3) Сдача в аренду от индивидуального предпринимателя при патентной системе налогообложения (ПСН).
Такой системой налогообложения могут воспользоваться предприниматели, зарабатывающие на арендном бизнесе не более 60 млн руб. в год, т.е. не более 5 млн руб. в месяц, а также количество сотрудников которых не превышает 15 человек.
В отличие от вышеописанных систем налогообложения здесь государство рассчитывает налог, исходя не из реального дохода, а из возможного. Причем размер этого дохода определяют региональные власти, поэтому стоимость патента на один и тот же вид деятельности в разных областях отличается.
Стоимость патента можно рассчитать на сайте налоговой: https://patent.nalog.ru/info/. Для этого нужно ввести месторасположение Вашей налоговой, срок патента, вид деятельности (сдача в аренду нежилых помещений) и площадь сдаваемых объектов.
К примеру, если приобрести патент в Новосибирске на 12 месяцев для сдачи объекта 150 кв.м, то стоимость патента - 60 000 руб. за год. Сравним расходы с ранее описанными системами налогообложения: при сдаче в аренду помещения в среднем по 1000 руб. за 1 кв.м, годовой доход составит 1,8 млн руб., НДФЛ (13%) от этой суммы - 234 000 руб. в год, а УСНО (6%) - 108 000 руб. в год. Патент, как видите, получается выгоднее.
Ещё один плюс данной системы - ПСН удобна тем, что в этой системе налогообложения нет деклараций, что существенно упрощает документооборот.
Обращаю Ваше внимание - если Вы, как ИП, занимаетесь не только арендным бизнесом, то необходимо приобретать патент на каждый вид деятельности, а этот список ограничен".
